十月土地流拍创新高 北京、天津等土地市场或降温

时间:2018-12-05 12:12  来源:网络  作者:admin  人气:  评论:

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十月土地流拍创新高 北京、天津等土地市场或降温

据克尔瑞研究中心统计,截至今年10月,全国土地流拍数量达到758宗,其中7月、9月和10月是流拍最严重的月份,流拍


提要:据克尔瑞研究中心统计,截至今年10月,全国土地流拍数量达到758宗,其中7月、9月和10月是流拍最严重的月份,流拍土地均超过100宗,而10月更是达到峰值,仅一个月就有158宗土地流拍。

  与前几年动辄“面粉贵过面包”的情况不同,如今的土地市场“地王”在减少,流拍在增多。

  据克尔瑞研究中心统计,截至今年10月,全国土地流拍数量达到758宗,其中7月、9月和10月是流拍最严重的月份,流拍土地均超过100宗,而10月更是达到峰值,仅一个月就有158宗土地流拍。

  中信建投研报认为,今年土地市场供需分歧加大,流拍率甚于2014年。2014年的土地流拍潮是因为当时房地产销售市场低迷导致开发商拿地能力与意愿疲弱,然而2018年这一轮,销售市场比较稳定,今年全国热点地区土地市场整体降温,流拍现象蔓延主要是房企基于利润率及去杠杆选择。

  在中房智库研究员看来,在土地市场,房企作为需求方,对流拍起着至关重要的影响,但同时,从供给端来看,今年以来,政府推动结构性去杠杆,遏制地方政府增量隐性债务,地方政府通过土地供给进行融资的需求明显上升。土地供应增加,而房企买地意愿不强,在买方和卖方的相互作用下,流拍潮就出现了。由此观察,未来部分省市土地市场不可避免遇冷降温。

  供需博弈

  众所周知,土地财政在我国地方政府的财政收入中仍然占主要地位。

  根据财政部数据显示,去年全国财政收入达到83080亿元,而去年全国土地出让成交总价款为2.7万亿元,土地财政占全国财政收入比重高达33.75%。今年以来,虽然这一比重有所降低,但根据财政部最新数据显示,今年前十月,全国财政收入161558亿元,同比增长7.4%;而前十月地方政府性土地出让收入为47519亿元,同比增长32.1%。土地财政在全国财政收入中占比仍然接近30%。

  很多地方政府靠卖地生存,可以说离开土地财政,很多地方政府将寸步难行。这种对土地的依赖决定了地方政府对卖地的热衷。

  此外,各省市每年都有土地供应指标,在房地产市场行情好的时候,房企将土地作为可持续发展的必要条件,积极拿地、广泛布局,土地供不应求,地价飞涨,在这种行情下,各地政府都觉得每年的供地计划指标不足。

  然而,当市场行情下行的时候,各地政府每年依然要完成既定的供地计划,所以就会出现有些地方政府为了完成供应目标而增加土地供应的现象。

  供给增多,而需求方似乎并不买账。

  土地会流拍,实际上就是土地在拍卖过程中,地块无人出价或出价低于底价,导致交易无法进行的情形。买地的除了少许自然人以外,主力军仍然是各路房企们,而现在房企之所以不愿意出价或者不愿意出高价买地,在中房智库研究员看来,不外乎以下几种原因。

  首先,现在的地不像以前的地那么“单纯”,现在很多热点城市土地出让的时候都会有很多附加条件,限地价、限房价、竞自持、竟配建等都成为这些土地出让时对房企提出的重要要求,而这些限制条件对房企来说给项目盈利和周转都带来了压力,房企拿地的时候会综合考虑这些因素。

  从房企自身情况来看,今年以来,房地产市场下行,成交显露疲态,房企去化不如以前,再叠加外部融资渠道收紧、资金承压等多重因素,房企自身的销售利润被不断挤压,因此,房企在拿地也不像以前那样激进,尤其是对于高价地或者不够优质的地块,拿地显得更加谨慎。

  行情好的时候,房企愿意为高价地买单,行情不好的时候,房企不买账,流拍的频现实际上也是房企的另类抗议。

  虽然前三季度全国各地流拍率较高,但进入第四季度,这种状况可能会好转。有业内专家预计,到了第四季度,许多城市财政压力上来以后,地方政府很大程度上会降低地价,届时就是房企的拿地窗口期,预计地方政府会推出较多位置、价格兼具的优质地块。

  河南流拍数量居首

  五省市土地市场或将降温

  国盛证券研究所统计了31个省市2018年前三季度土地流拍情况,统计结果显示,从省级层面来看,2018年前三季度土地流拍集中出现,多数省份同比增多。

  在所统计的31个省市中,有19个省市相较于2017年前三季度流拍增多,其中青海(同比增长900%),天津(同比增长600%),宁夏(同比增长400%)等省市区增长明显;而山东(同比减少1.14%)、湖北(同比减少29.41%)、内蒙古(同比减少11.54%)、云南(同比减少11.54%)、甘肃(同比减少12.50%)、辽宁(同比减少58.33%)、吉林(同比减少23.08%)、陕西(同比减少38.46%)以及重庆(同比减少60%)9个省区市流拍现象有所减少。

  河南住宅用地2018年前三季度流拍数量超过百宗,居31个省区市流拍数量之首,山东、安徽、浙江、贵州以及四川也是住宅用地流拍多发区,前三季度土地流拍数量均超过60宗。

  自2018年下半年以来,河南省多地出现流拍。7月6日,许昌五宗土地流拍;安阳自下半年以来也有一宗土地流拍,一宗底价成交;而进入10月,郑州也出现了自2016年以来的首次土地流拍情况,10月8日,经开区一地块流拍,10月12日,郑州市出让10宗国有建设用地,结果有6宗底价成交、一宗地块流拍。

  除了供需因素,河南土地流拍数量居高不下也跟河南多三四线城市相关。目前全国土地流拍仍然多集中于三四线城市,并且一二线城市也有增多趋势。

  三四线城市土地流拍增多是因为房企对三四线城市未来楼市情况存有不确定性。在棚改货币化安置的利好影响下,三四线城市土地市场热度较以往有所提升,但也有专家预计这一波红利还将持续两年,随着棚改货币化安置政策的调整,三四线城市需求端面临萎缩,再叠加经济发展乏力、人口导入不足等因素,房企对拿地会更加审慎,对于一些地理位置不佳、土地价格较高的地块,房企将不会冒然收入囊中,因此三四线城市未来土地市场整体可能不太乐观。而部分一二线城市土地市场转冷,则是地方政府主动调控的结果。

  此外,国盛证券还对31个省市的地价和流拍情况作了分析,将这31个省区市划分为五大类,分析结果显示,从第一类到第五类,土地市场活跃程度依次降低。当属于第一类时,该土地市场火热程度上升,而归属第五类时,土地市场或面临降温。在此种划分下,上海、山东、重庆、陕西等省市未来土地热度可能会上升,而北京、天津、江苏、安徽、四川五个省市未来土地市场可能降温遇冷。

关键词:十月 土地 流拍 新高 北京 天津 土地市场 降温 编辑:admin

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